الرياض – (مصادر نيوز)
أفاد تقرير صادر عن شركة جيه إل إل، للاستثمارات والاستشارات العقارية، بعنوان “نظرة عامة على السوق العقارية في الرياض عن الربع الثاني لعام 2017″، استمرار حالة من التراجع في السيطرة على السوق بصفة عامة خلال الربع الثاني لعام 2017.
ويُقيم التقرير آخر الاتجاهات في قطاعات المساحات الإدارية والوحدات السكنية ومنافذ التجزئة والفنادق.
وسجلت جميع القطاعات انخفاضاً متزايداً في الأداء. في حين أن قطاع التجزئة لا يزال إيجابي في ظل استمرار مالكي مراكز التسوق في خططهم التوسعية الرامية إلى رسم ملامح قطاع ” التسوق والترفيه”، حيث يشجع بعض ملاك المراكز الآن المستأجرين على تشغيل دور سينما للأطفال، في حين يعمل البعض الآخر من الملاك على تحسين المناطق المشتركة في المراكز كوسيلة لجذب المزيد من الزوار، بحسب التقرير.
وفي هذا الشأن، صرح جميل غزنوي، المدير الوطني ورئيس مكاتب جيه إل إل في المملكة العربية السعودية، قائلاً: “شهد السوق بصفة عامة حالة من التباطؤ خلال الربع الثاني، في حين تسعى الحكومة لدعم قطاعي الضيافة والتجزئة عن طريق السياسات الواعدة.
وفي ظل هذه التغييرات الجوهرية في الحكومة والاستثمارات الأجنبية من خلال الصفقات التجارية التي وقُعت أثناء الزيارة التاريخية للرئيس الأمريكي دونالد ترامب، من المتوقع أن تتحسن حالة السوق مع دخول النصف الثاني من العام”.
وقد شهد قطاع المساحات الإدارية إنجاز عدة مشاريع من بينها “برج إليجانس” و”غرناطة سكوير”، مما زاد إجمالي المساحات الإدارية إلى 3.8 مليون متر مربع. ونظراً لمحدودية الطلب، سجل قطاع المساحات الإدارية زيادة في عدد الشواغر وانخفاضاً طفيفاً في الإيجارات.
وشهد قطاع الوحدات السكنية تراجعات طفيفة في كل من أسعار الإيجار والبيع. وقد تعاونت وزارة الإسكان مع ست شركات تطوير خاصة لتوفير المزيد من الوحدات السكنية لمواجهة الطلب المتنامي على الإسكان الميسر
ولم يشهد الربع الثاني افتتاح أي مشاريع كبرى في قطاع الفنادق في الرياض، غير أن التوقعات بالنسبة للنصف الثاني لا تزال قوية فمن المخطط افتتاح عدد من الفنادق الكبرى من بينها كراون بلازا مجمع تقنية المعلومات والاتصالات وسنترو الواحة وفريزر سويتس.
وبصفة عامة، تمر الآن جميع قطاعات السوق العقارية بمرحلة التباطؤ في دورتها السوقية مع تراجع الأسعار والإيجارات.
ملخص بأبرز النقاط حسب القطاع – الرياض
المساحات الإدارية
لا يزال موعد إنجاز المراحل الأولى من مركز الملك عبد الله المالي غير مؤكد، علماً بأن هذا المشروع مقرر له أن يكون منطقة الأعمال المركزية الجديدة. وسوف يتمتع هذا المشروع فور إنجازه بموقع استراتيجي وتصاميم حديثة وطلب متزايد من كلا القطاعين العام والخاص. ومن المتوقع أن يتخلى المستأجرون المحتملون في مركز الملك عبد الله المالي عن المساحات الإدارية الأخرى في منطقة الأعمال المركزية فور انتقالهم إلى المركز.
وقد أسفرت الزيارة التاريخية للرئيس الأمريكي دونالد ترامب إلى الرياض في مايو 2017 عن توقيع أكثر من 40 اتفاقية في مجموعة من القطاعات بدايةً من التكنولوجيا والصناعة التحويلية إلى الفضاء والدفاع. وتشير التقديرات إلى أن هذه الصفقات قد تصل قيمتها إلى 350 مليار دولار وأن توفر ما يصل إلى 250 ألف فرصة عمل في المملكة العربية السعودية والولايات المتحدة الأمريكية.
المعروض
يبلغ إجمالي المخزون من المساحات الإدارية في الوقت الحالي 3.8 مليون متر مربع تقريباً. وشهد الربع الثاني لعام 2017 إنجاز برج إليجانس الذي أضاف 24 ألف متر مربع بالقرب من تقاطع الطريق الدائري الشمالي مع طريق الملك فهد. وتتمثل المشاريع الأصغر حجماً التي تم الانتهاء منها في الجزء المخصص للمساحات الإدارية في غرناطة سكوير والذي أضاف نحو 3 آلاف متر مربع.
ومن المتوقع الانتهاء من برج الراجحي ومشروع القصور المكتبية المملوك لشركة عجلان خلال الربع التالي من هذا العام، ليضيفا 30 ألف متر مربع و32 ألف متر مربع على الترتيب. في حين أنه من المقرر الانتهاء من برج “سي أم سي” (12 ألف متر مربع) خلال الربع الرابع لعام 2017، إلى جانب برج المجدول (70 ألف متر مربع) ومساحة 26 ألف متر مربع المتبقية من المساحة الإدارية في المرحلة الأولى من مجمع تقنية المعلومات والاتصالات. وعلى الرغم من إنجاز مشروعات أخرى صغيرة في أنحاء متفرقة من الطرق التجارية، غير أن لهذه المشاريع الصغيرة تأثيراً ضعيفاً على الإيجارات ونسب الشواغر بصفة عامة.
وقد شهدت الرياض بين عامي 2013 و2016 الانتهاء من بناء 479 ألف متر مربع من المساحات الإدارية (بمعدل 160 ألف متر مربع سنوياً). ويبدو أن المعروض المستقبلي سيكون بمعدل أعلى على مدار الثلاث سنوات القادمة، مع احتمالية أن يصل إلى 237 ألف متر مربع سنوياً. غير أن احتمالية تعرض هذه المشاريع لحالات التأخير لا تزال عالية، مما يؤمّن العقارات القائمة من احتمالية وقوع الإيجارات تحت ضغط الهبوط.
الأداء
سجل قطاع المساحات الإدارية بالرياض انخفاضاً طفيفاً في الأداء خلال الربع الثاني حيث ارتفعت نسبة الشواغر من 3% إلى 16% مقارنة بالربع الثاني لعام 2016 فيما انخفضت الإيجارات بنسبة 3% من 1,272 إلى 1,240. ولا يزال الاتجاه العام خلال فترة 12 شهراً ضعيفاً ومن المتوقع أن تستمر الأوضاع في السوق لصالح المستأجرين. ولمواجهة المنافسة المتزايدة، أطلق عدد من الملاك مبادرات لإعادة التطوير. وأعلنت شركة الخزامى للإدارة عن اختيار شركة “ساليني إمبريغيللو” لتنفيذ مشروع إعادة تطوير مجمع الفيصلية الواقع في وسط الرياض بقيمة 1.1 مليار ريال.
الوحدات السكنية
تعاونت وزارة الإسكان مع ست شركات تطوير خاصة لتوفير المزيد من الوحدات السكنية لمواجهة الطلب المتنامي على الإسكان الميسر. ومن بين هذه الاتفاقيات، وقعت الوزارة اتفاقية مع شركة “دواوين الجزيرة” لبناء 4500 وحدة تقريباً في جنوب الرياض. ومن المتوقع أيضاً أن تبدأ الشركة العقارية السعودية في عمليات البيع المخططة لمشروع الضاحية (مجتمع مسوّر يضم أكثر من 500 فيلا يتم بيعه بموجب برنامج وافي) في النصف الثاني لعام 2017.
ومن جهة أخرى، أدى انخفاض الطلب على المشاريع عالية الجودة إلى تراجع بعض المطورين عن البناء، فيما قام آخرون بتقليل حجم المشاريع عن طريق بيع قطع أراضٍ شاغرة كان من المخطط في البداية أن يقوموا بتطويرها بأنفسهم.
يبلغ إجمالي المخزون من الوحدات السكنية في الرياض 1,170,000 وحدة تقريباً. وقد تم إنجاز 80 ألف وحدة تقريباً بين عامي 2013 و2016 (بمتوسط 27 ألف وحدة سنوياً). ومن المتوقع أن يحافظ معدل المعروض على استقراره خلال الثلاث سنوات القادمة مع احتمالية إنجاز 77 ألف وحدة (بمتوسط 26 ألف وحدة سنوياً).
وشهد الربع الثاني قيام شركة الأرجان بتسليم 50 فيلا من أصل 156 فيلا ضمن مشروع القمرة، ومن المتوقع الانتهاء من الفلل المتبقية قبل نهاية العام. كما أنجزت نفس الشركة 40 فيلا من أصل 140 في مشروع منازل الشروق، وتهدف الشركة إلى إنجاز المائة فيلا المتبقية في هذا المشروع قبل نهاية العام، هذا إلى جانب 498 فيلا و732 شقة في مشروع الواحة الخضراء في عام 2018.
وتتضمن قائمة المشاريع الأخرى المرتقب إنجازها قبل نهاية عام 2017 كلاً من: “داماك إسكلوسيفا” و”داماك تاور” من باراماونت، اللذان سيضيفا 189 و252 شقة عالية الجودة على التوالي. ومن المقرر أن تقوم شركة “التحالف العقارية” بتسليم 139 فيلا في مشروع بيت الحر 1، وأن يكتمل مشروع “ملاذك” (الذي يضم 85 شقة على طريق الملك فهد في حي النموذجية) في عام 2017. ويعد مشروع أعالي الرياض (129 شقة) الذي تنفذه تبارك القابضة أحد المشاريع الكبرى المقرر إنجازها خلال الربع الأول من عام 2018.
الأداء
سجل القطاع السكني تراجعاً طفيفاً في الأداء خلال الربع الثاني حيث انخفض عدد الشقق والفيلات التي جرى التعاقد عليها بنسبة 19% و41% على التوالي خلال الربع الثاني لعام 2017 مقارنة بنفس المدة في عام 2016. وبالمقارنة بالعام الماضي، نجد أيضاً تراجعاً طفيفاً في أسعار إيجار وبيع الفيلات والشقق خلال الربع الثاني. ولا يزال الاتجاه العام خلال فترة 12 شهراً غير مواتٍ، إذ من المتوقع أن تشهد الأسعار والإيجارات مزيداً من الانخفاض والتراجع.
منافذ التجزئة
استمر تجار التجزئة في تنفيذ خططهم التوسعية مدفوعين في ذلك بعودة بدلات ورواتب الموظفين الحكوميين إلى سابق مستوياتها خلال الربع الأول. وقد أعلنت الشركة السعودية للعدد والأدوات (ساكو) وشارع منقوشة ومكتبة جرير عن خطط لافتتاح المزيد من الفروع في الرياض. وكانت شركة ساكو قد افتتحت فرعاً جديداً على مساحة 9600 متر مربع. وأعلن شارع منقوشة ومجموعة الراجحي عن خطط لافتتاح 25 فرعاً للمأكولات السريعة في الرياض، فيما تستمر مكتبة جرير أيضاً في توسيع نطاق تواجدها في المدينة.
ولا يزال تركيز ملاك عقارات منافذ التجزئة منصباً على قطاع التسويق والترفيه، إذ يقوم بعضهم بدعم المستأجرين في الحصول على التراخيص اللازمة لإدارة دور سينما الأطفال، فيما يقوم آخرون بتجميل الأماكن المشتركة والممرات الرئيسية داخل المراكز التجارية الخاصة بهم. وأعلنت عشرات المراكز التجارية عن تنظيم فعاليات للاحتفال بمهرجان الرياض للتسوق والترفيه 2017 في شهر يوليو.
المعروض
يبلغ إجمالي المخزون من مساحات منافذ التجزئة المتاحة في المراكز التجارية بالرياض 1.7 مليون متر مربع تقريباً، منها 238 ألف متر مربع تقريباً تم إنجازها خلال الأعوام الثلاثة الماضية (بمعدل 79 ألف متر مربع سنوياً). ومن المتوقع أن ترتفع معدلات إنجاز المشاريع خلال الأعوام الثلاثة القادمة، مع وجود عروض لإنجاز مشاريع تزيد مساحتها عن 751 ألف متر مربع (بمعدل 250 ألف متر مربع سنوياً)، لكن من المرجح أن يواجه ثلث هذه المشاريع المقترحة على الأقل بعض التأجيل.
وكان مول الرياض بارك (92 ألف متر مربع) والرويشد جراند مول (55 ألف متر مربع) أبرز المشاريع التي تم إنجازها خلال الربع الثاني لعام 2017، هذا إلى جانب مشاريع أخرى أصغر حجماً مثل مجمع فيرندا للمطاعم (12 ألف متر مربع) والروابي بلازا (8 آلاف متر مربع) والبادية بلازا في العريجة (8,700 متر مربع) وليفلز (7,500 متر مربع) وغرناطة سكوير (3,500 متر مربع).
ومن المتوقع أن تقوم مجموعة ماجد الفطيم بتأجير مساحة في الرياض بارك لإنشاء أول فروع مركز الترفيه العائلي “ماجيك بلانيت” في المملكة. ومن ضمن المشاريع البارزة المقرر إنجازها قبل نهاية عام 2017 الجزء المخصص لمنافذ التجزئة في مجمع تقنية المعلومات والاتصالات (50 ألف متر مربع) وقرطبة بوليفارد (72 ألف متر مربع). في حين تضم قائمة المشاريع الصغيرة المحتمل إنجازها قبل نهاية عام 2017 كلاً من: مركز إليجانت (13,500 متر مربع) ومركز إيليت في شارع الضباب (11 ألف متر مربع) والضيافة (9 آلاف متر مربع) وتركي سكوير (2,400 متر مربع) إلى جانب مركز ريف التجاري (11 ألف متر مربع) المقرر الانتهاء منه في الربع الأول لعام 2018.
الأداء
شهد قطاع منافذ التجزئة بالرياض تراجعاً طفيفاً في الأداء خلال الربع الثاني لعام 2017. فقد زادت الشواغر بنسبة 2% على مدار الاثني عشر شهراً الماضية لتصل إلى 9%، مع توقع زيادة أخرى في عدد الشواغر على مستوى السوق خلال الاثني عشر شهراً القادمة. وظلت الإيجارات دونما تغيير يذكر خلال الربع الثاني، لكنها انخفضت بنسبة 1% في المراكز التجارية الإقليمية و4% في المراكز التجارية المحلية خلال العام الماضي. وعلى صعيد المؤشرات الإيجابية، سجل عدد معاملات “نقاط البيع” زيادة كبيرة بنسبة 35%، كما ارتفعت قيمة هذه المعاملات بنسبة 7% في الرياض خلال الفترة من بداية عام 2017 حتى شهر أبريل، وذلك مقارنة بنفس الفترة من العام الماضي.
الفنادق
حرص خادم الحرمين الشريفين، الملك سلمان بن عبد العزيز، على أن يكون التراث الثقافي في صميم استراتيجية المملكة لتعزيز قطاع السياحة في رؤية 2030. وتسهم الهيئة العامة للسياحة والتراث الوطني في نمو هذا القطاع وتستثمر في تطوير المتاحف والمواقع الأثرية أكثر من أية دولة خليجية أخرى. وتمتد جهود توسيع نطاق الخدمات الثقافية التي تقدمها الدولة لتشمل كافة المناطق وتغطي مجموعة واسعة من المتاحف والمزارات الثقافية. ويُعد افتتاح متحف الفيصل للفن العربي والإسلامي في يونيو 2017 مثالاً حديثاً للجهود التي تُبذل لنشر تاريخ المملكة وتعزيز ثقافتها.
وأعلن سمو ولي العهد محمد بن سلمان عن تدشين مدينة ترفيه جديدة تمتد على مساحة 334 كيلو متر مربع في جنوب غرب الرياض، مما سيعزز قطاع الضيافة. ويحتوي المشروع على مناطق للترفيه وممارسة رياضات السيارات والألعاب الرياضية ومناطق سكنية وأخرى فندقية. ومن المتوقع الإعلان عن تفاصيل المشروع تدريجياً أثناء مرحلة البناء. ومن المرجح وضع حجر أساس المشروع في الربع الأول لعام 2018 على أن يكون إنجاز المرحلة الأولى في عام 2022.
المعروض
لم تشهد مدينة الرياض افتتاح أي فنادق كبرى أثناء الربع الثاني لعام 2017، وظل إجمالي مخزون الغرف مستقراً عند 11900 غرفة فندقية مميزة. كما لم يشهد الربع الثاني افتتاح أي مشروع كبير في قطاع الشقق الفندقية، ولم يُفتتح سوى مشروع بودل المطار الذي أضاف نحو 160 شقة مخدّمة خلال الربع الثاني.
ويبلغ حجم المعروض المرتقب افتتاحه خلال النصف الثاني من العام حوالي 1900 غرفة، ومن بين أبرز المشاريع المقرر افتتاحها كراون بلازا مجمع تقنية المعلومات والاتصالات وسنترو الواحة وفريزر سويتس في سوق الشقق ذات الخدمات الفندقية. وبالرغم من أن إجمالي المعروض من الغرف قد يتجاوز 16 ألف غرفة بحلول نهاية عام 2019، من الممكن حدوث حالات تأخير أخرى في إنجاز المشاريع. ويتوسع سوق الضيافة في الرياض في المناطق القريبة من المراكز الحيوية، حيث تؤدي المشاريع الضخمة مثل مركز الملك عبد الله المالي ومجمع تقنية المعلومات والاتصالات إلى زيادة المعروض من الغرف الفندقية في شمال المدينة.
الأداء
استمر الضغط على قطاع الضيافة في الرياض خلال الربع الثاني لعام 2017. وبالرغم من زيارة الرئيس الأمريكي دونالد ترامب والقمة الخليجية التي تزامنت معها في شهر مايو، كما استمر ضعف الأداء مقارنة بالعام الماضي. فقد انخفضت نسب الإشغال من 63% إلى 59% في الفترة من بداية العام حتى شهر مايو، كما تراجع متوسط العائد اليومي من 219 دولار إلى 193 دولار. وقد أثرت العوامل الاقتصادية الكلية مثل انخفاض أسعار النفط بشكل سلبي على حركة الأعمال في العاصمة، إذ لا يزال سوق الضيافة في الرياض معتمداً إلى حد كبير على القطاعين الحكومي والمؤسسي.
كلمات دالة
#مصادر نيوز #الرياض #عقارات #السعودية #تقارير اقتصادية